Trots stigande räntor och ökade levnadskostnader har bostadsmarknaden fortsatt att gå starkt under 2024. Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator visar på en positiv trend som fortsätter att peka uppåt.
Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: utvalda aktiers utveckling, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster.
Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator har sedan början av 2023 förebådat en tydlig uppgång i bostadspriser. Trots utmanande ekonomiska förhållanden för hushållen så har indikatorn fortsatt att vara pålitlig, och den indikerar fortsatt stigande priser.
Årstillväxten i utbudet av bostäder ger också en positiv signal för tillfället. Efter att utbudet ökade i slutet av 2023, vilket brukar vara negativt för bostadspriser, har läget stabiliserats under 2024. Den "metkrok" som identifierades i februari har således hållit i sig, vilket stärker förväntningarna på stabila eller stigande bostadspriser under de kommande månaderna.
Priserna följer också normala säsongsmönster såhär långt i år, även om vi noterade en viss svaghet under juli månad för framförallt lägenheter. Denna avvikelse rättade dock till sig i augusti, och marknaden ser återigen stabil ut inför hösten. Det man dock ska ha i åtanke är att normalt säsongsmönste för årets tre sista månader är att priserna faller med nästan tre procent från september till årskiftet. Däremot finns inget skäl att förvänta sig negativ prisutveckling jämfört med motsvarande månader föregående år.
Boprisindikatorn består av tre olika komponenter: aktiemarknadens utveckling för bolag beroende av svensk privatkonsumtion, förändringen i utbud på bostäder samt säsongmönster. Alla tre har historiskt gett viss vägledning för vart bostadspriserna är på väg i närtid.
Det finns en stark korrelation mellan privatkonsumtion och bostadspriser. Stabelo har gjort en portfölj med aktier i svenska bolag som är beroende av privatkonsumtion. Eftersom aktier handlas varje dag och priserna reagerar snabbt på nya ekonomiska förutsättningar så har portföljen historisk sett varit ledande för vart bostadspriserna tar vägen.
Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator vände tydligt uppåt i början av 2023 och har marscherat på sedan dess vilket är både imponerande och lite överraskande givet att perioden har kännetecknats av stigande räntor och ökade energi- och andra levnadsomkostnader för hushållen. Vi konstaterar med viss förtjusning att indikatorn därmed har fungerat utmärkt eftersom bostadsprisutvecklingen har följt efter trots dessa ovanliga omständigheter. Trenden är tydligt uppåtgående vilket gör att vi kan dra slutsatsen att Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator lyser med ett fortsatt grönt ljus.
En indikator som historiskt har korrelerat ganska starkt med huspriser är hushållens planer på att köpa kapitalvaror. Kapitalvaror är varor som köps mer sällan och används under en längre tid, såsom till exempel bilar, båtar eller större hushållsapparater. Detta är en fråga som Konjunkturinstitutet ställer på månadsbasis.
Som framgår av grafen nedan så har även den indikatorn studsat upp ganska ordentligt vilket historiskt har korrelerat tydligt med ökade bostadspriser.
En annan indikator som brukar skvallra i förväg om vart bostadspriserna är på väg är årstillväxten i utbud på bostäder, alltså ökningen i antalet bostäder som finns tillgängliga på marknaden under ett år. Om det är en hög årstillväxt så tenderar priser att minska och om det är en låg årstillväxt tenderar de att öka.
Som framgår nedan så indikerade utbudstillväxten, precis som Stabelos boprisindikator, att prisfallet skulle avta efter december förra året. Så blev också fallet. Vad som dock hände sedan november 2023 var att utbudet av bostäder till försäljning började öka igen. Därmed målade ”utbudsindikatorn” tillfälligtvis en mindre ljus bild än vad Stabelos boprisindikator gjorde precis i början av året. I boprisindikatorn i februari identifierade vi dock en ”metkrok” i utbudskurvan nu som pekade åt ett lite positivare håll precis som Stabelos aktiemarknadsbaserade boprisindikator. Den metkroken har nu utvecklats till en solid positiv trend vilket alltså också bådar gott för boprisutvecklingen i närtid.
En ytterligare indikator som vi brukar snegla på för att få en bild av den rådande styrkan i bostadsmarknaden är prisutvecklingen relativt normala säsongsmönster. Bostadsmarknaden uppvisar ofta säsongsmässiga variationer, till exempel kan priserna vara högre på våren och hösten när fler köper typiskt köper bostäder, och lägre på sommaren och vintern när färre köper.
Om man tittar på prisutvecklingen i småhus- och lägenhetspriser i år (röd kurva nedan) jämfört med tidigare år så känns utveckling så här långt 2024 relativt stabil.
Vi kan också konstatera att de månadsförändringar som har skett i bostadspriser har följt normala säsongsmönster under året. Möjligen med undantaget lägenhetspriser i juli som var lite svagare jämfört med juni än vad som brukar vara fallet. Dock återgick lägenhetsprisutvecklingen till ganska normal säsongsmässighet i augusti.
