Bostadsrättsföreningarna har fått hårdare krav på sig att tydligt redovisa flera nyckeltal i årsredovisningen. De nya kraven kommer att göra det lättare för bostadsrättsköpare att förstå sig på föreningens ekonomi och att jämföra olika föreningar med varandra. De nya reglerna för bostadsrättsföreningarna trädde i kraft 2023, och vi nu ser vi snart effekten av detta i årsredovisningarna för 2024. 

Varför är de nya reglerna viktiga?

Det har länge varit en utmaning för både köpare och befintliga bostadsrättsägare att förstå sig på föreningarnas ekonomi. I detta högre ränteläge är det dessutom viktigare än tidigare att ha koll på föreningens ekonomi. Det har tidigare saknats krav på att redovisa viktiga nyckeltal i årsredovisningen, vilket har gjort det svårt att jämföra olika föreningar och förstå sig på dess ekonomi.

Nytt i årsredovisningarna 2024

De nya nyckeltalen innefattar bland annat att redovisa skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och årsavgifternas andel i procent av totala intäkter.  Skuldsättning per kvadratmeter är kanske det vanligaste nyckeltalet som det talas om men inte ens det behövde föreningen redovisa tidigare utan i många fall behövde bostadsrättsköparna räkna ut det själva.  Förutom nyckeltal har även föreningarna krav på sig att i förvaltningsberättelsen skriva ut om det är en äkta eller oäkta förening, om föreningen äger marken eller inte samt om den är en del i en samfällighet.  

Nya krav i förvaltningsberättelsen

Nya nyckeltal i årsredovisningen, flerårsöversikt

De viktigaste att förstå om föreningens ekonomi

Dessa tycker jag är de viktigaste delarna i föreningen ekonomi att hålla koll på och om de ser bra ut har du oftast ett mått på att föreningen är välmående och stabil.  

‍Skuldsättning per kvadratmeter
Generellt säger man att ju lägre skuld desto bättre. Under 5 000 kr per kvadratmeter räknas som en låg skuldsättning, 5 000 – 8 000 är en bra skuldsättning och över 10 000 är högt. Över 15 000 kr är väldigt högt, då vill man verkligen sätta sig in i föreningens ekonomi. Då vill man kanske se hur stort renoveringsbehov det finns – är det en helt nyproducerad förening så behöver de kanske inte renovera på många år men om det är en nyligen ombildad förening i ett gammalt hus kan det finnas renoveringsbehov.

‍Räntekänslighet
Detta nyckeltal visar hur mycket bostadsrättsföreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för bostadsrättsföreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Till exempel, om räntekänsligheten är 12 i en förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter höjas med 12 procent för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination. En räntekänslighet på 12 med en avgift på 5 000 kr i månaden blir 600 kr i ökning. Som bekant har räntorna gått upp med drygt 3 procent vilket skulle en ökning med 1 800 kr. 0 – 5 procent är en bra siffra och om föreningen har högre än 10 bör du se upp.  

‍Sparande per kvadratmeter  
Det är såklart generellt bra att ha ett så högt sparande som möjligt bra men hur mycket föreningen behöver spara beror på föreningens skick. Om det är i en nyproducerad förening utan renoveringsbehov så kanske ett lägre sparande kan accepteras men om det är i en gammal förening kan det vara bra med ett högre sparande. Standardmått är att 300 kr/kvm är ett bra sparande.  

‍Äkta eller oäkta förening
Undersök om föreningen klassas som äkta eller oäkta. Det är skattemässiga skillnader för dig om föreningen är äkta eller oäkta. Vanligen betalar du 22 procent i vinstskatt men i en oäkta föreningen betalar du 25 procent. Du kan inte heller göra uppskov på skatten i en oäkta förening vilket betyder att om du säljer med vinst måste du betala vinstskatten, istället för att skjuta på den vilket är vanligt att många gör. Du kan även ha en lägre månadsavgift i en oäkta förening men kan då bli förmånsbeskattad för det. Om du till exempel betalar 6 000 kr i avgift per månad men marknadshyran för liknande bostad är 10 000 kr blir du förmånsbeskattad för 9 000 kr per år.  

‍Tomträtt eller äganderätt
Se om föreningen äger marken eller har tomträtt. Tomträtt kan, speciellt i storstäderna, bli dyrt och äganderätt är att föredra. Tomträtt innebär att kommunen äger marken bostadsrättsföreningens hus står på och föreningen betalar en hyra till kommunen. Höjningar i hyra från kommunen kan påverka föreningens ekonomi och dina avgifter. Man förhandlar ofta om hyran var tionde eller tjugonde år så det har för många föreningar blivit väldigt stora ökade kostnader.  

Så kan du tolka nyckeltalen

Föreningarna ska på sikt ha en fyraårsöversikt med alla nyckeltal men nu i år är det endast 2023 års nyckeltal som behöver redovisas, nästa år redovisas 2023 och 2024 års nyckeltal och så vidare. På sikt kommer det alltså också gå att inte bara jämföra mellan föreningar utan också se hur ekonomi utvecklats över tid. Så här skulle det kunna se ut i årsredovisningen:

Sammanfattningsvis

Jag förstår att det kan kännas svårt att läsa på och lära sig om bostadsrättsföreningens ekonomi men det är väl värt tiden du lägger ner. Dess ekonomi kommer att påverka dig under tiden du bor där och kan även påverka värdet på din lägenhet när du säljer den. Om du köper en bostad där föreningen har en svagare ekonomi innebär det en ökad risk för dig, vilket rimligtvis borde avspegla sig i priset på bostaden.  

Om du tycker att det är svårt eller har funderingar om föreningens ekonomi skulle jag vilja tipsa om att kontakta någon i föreningens styrelse, de är ju trots allt de som är mest insatta i föreningens ekonomi.  

Lycka till i bostadsdjungeln!