Före 2010 var bankerna fria att bevilja bolån med 100% belåningsgrad och ingen tvingades att amortera. I takt med att hushållens skulder växte och bostadspriserna gick upp, blev Finansinspektionen och Riksbanken alltmer oroade över hushållens skuldsättning och finansiell stabilitet. Det blev början på en serie regleringar som avsåg att dämpa skulduppbyggnaden.
2010 infördes bolånetaket som sa att banker kunde bevilja bolån med max 85 procent belåningsgrad. Skuldsättningen och bostadspriserna fortsatte att växa varför reglerarna följde upp med det första amorteringskravet som infördes den 1 juni 2016. Kravet innebar att nya bolånetagare skulle behöva amortera 1 procent på bolån med en belåningsgrad mellan 50 – 70 procent av bostadens värde samt 2 procent på bolån med belåningsgrad överstigande 70 procent av bostadens värde. Skulderna och bostadspriserna fortsatte att växa och den 1 mars 2018 infördes det skärpta amorteringskravet som innebar att nya bolånetagare med skulder över 450 procent av bruttoinkomsten, det vill säga hushållets inkomster före skatt, skulle amortera 1 procentenhet mer av lånet per år jämfört med det tidigare kravet.
Bolånereglerna har sannolikt bidragit till att dämpa skulduppbyggnaden. Det har dock börjat etableras en uppfattning att de också bidrar till att stänga ute unga från bostadsmarknaden. Vi har nu en situation där allt fler unga utan hjälp hemifrån får svårt att ens ta sig in på bostadsmarknaden.
Låg ränta över tid utan förhandling
Enkelt, digitalt och utan helkundskrav
25 000 nöjda kunder
Efter 15 år av skärpta regler har regeringen nu föreslagit en ny och reformerad reglering som innehåller lättnader i amorteringskraven. I kortet föreslår man att sänka amorteringskravet kopplat till belåningsgrader över 70 procent från 2 procent till 1 procent. Det enprocentiga amorteringskrav på lån som har en skuldkvot på över 450 procent avskaffas helt och ersätts med ett skuldkvotstak på 550 procent i stället. Det regleras alltså hur hög skuldkvoten får vara men amorteringskravet kopplat till skuldkvoten avskaffas helt.
Frågan är hur lättnaderna i amorteringskraven kommer påverka marknaden? Vi tror tyvärr att detta inte kommer att hjälpa unga hushåll så mycket i slutändan. Lättnader i amorteringskraven risker att driva upp priserna ytterligare och snart är vi tillbaka på ruta ett där hushållen förvisso kan låna mer men det behövs också för att möta stigande priser. Den riktiga lösningen på bostadsfrågan finns att hitta någon annanstans. Exempelvis genom mer och billigare bostäder, hyresavregleringar och eventuellt riktade lättnader till specifikt unga.
Varför tror vi att priserna kommer påverkas? Jo, helt enkelt därför att hushållen är kraftigt influerade av kassaflödeskalkylen när de köper bostad. Ta som exempel ett hushåll som köper en bostad för 5 miljoner kronor och lånar 3,75 miljoner kronor samtidigt som man har inkomst innan skatt på 67 000 kronor per månad. Detta exempelhushåll har i dagens regelverk ett amorteringskrav på 3 procentenheter. Om vi antar en bolåneränta på 3,5 procent så motsvarar det ett månatligt negativt kassaflöde, kopplat till bolånet, på 17 000 kronor efter skatteavdrag, bestående av 8 000 kronor i ränta och 9 000 kronor i amortering. I det nya regelverket blir det negativa kassaflödet 11 000 kronor.
Om kassaflödet blir nästan 40 procent bättre så är det inte osannolikt att hushållen kommer reagera med att vara beredda att låna lite mer och betala lite mer för nästa bostad. Det rimmar också med det faktum att bostadspriserna som helhet föll med drygt 10 procent i samband med att det skärpta amorteringskravet infördes 2018. Det är troligt att den positiva effekten på bostadspriserna skulle kunna vara minst lika stor om man nu lättar på kraven.
Vi tror helt enkelt att lätta på amorteringskraven kan låta rätt, men det är inte tillräckligt för att skapa en hälsosam svensk bostadsmarknad.
Förslaget om lättnader i amorteringskravet kommer med stor sannolikhet att få bostadspriserna att öka eftersom det kommer att öka kassaflödet avsevärt för många låntagare.
Varma bolånehälsningar,
Hampus Brodén, vd på Stabelo
Vi erbjuder färdigförhandlad ränta, helt utan förhandling. Se våra räntor.
Vi hjälper dig med bolånet när du köper bostad. Ansök helt digitalt och få svar direkt.
Ansök helt digitalt och signera med BankID. Vi hjälper dig sedan med flytten av ditt bolån.