Har du också uppmärksammat nyheterna om att bostadsmarknaden ser ut att svalna lite?
Nyligen släppte Mäklarstatistik siffror som visar på avtagande aktivitet i svensk bostadsmarknad efter en tid av stark pristillväxt. Med det här blogginlägget vill vi visa vad som faktiskt kan utläsas från de indikatorer som finns – men också hur man eventuellt kan tänka när det gäller att göra prognoser.
Om vi börjar med vad hus och lägenheter verkligen har sålts för nyligen i Sverige så är Valueguard en av de bästa källorna. Den senaste rapporten visar att bostadspriser växte i april, men att tillväxten är avtagande jämfört med 2021.
Tittar vi närmre i grafen nedan till vänster kan man se en svaghet i specifikt april, jämfört med hur bostadspriserna utvecklats under de senaste 18 åren under samma månad (2005-2021). Priserna har oftast ökat någon procent mellan mars och april, men i år har de i stället fallit en halv procent.
Ett annat sätt att tidigt försöka fånga skiften i bostadsmarknaden är att skapa ett index där man inleder varje år på indexvärde 100. Som framgår i grafen nedan till höger så har året börjat lite svagare än de flesta andra åren sedan 2005 när det gäller villor. Detta efter ett ovanligt starkt 2021.
Det ser alltså att döma av statistiken från Valueguard ut som att bostadsmarknaden saktar in lite just nu.
Den statistik Valueguard samlar in håller hög kvalitet men bygger på faktiska transaktioner vilket innebär att den publiceras med en viss fördröjning. För att få färskare indikationer kan vi i stället ta en titt på utbudet av bostäder på Hemnet.
Jämför vi utbudet på Hemnet med hur många bostäder som faktiskt säljs och fokuserar endast på villor, kan vi se på grafen nedan till vänster att utbudet har ökat mycket våren samtidigt som antalet faktiska försäljningar legat på en nästan konstant nivå (bortsett från säsongvariationer).
Grafen nere till höger visar hur relationen mellan utbud och försäljningar har utvecklats över tid: Här ser vi att vi fortfarande är en bra bit över nivån från tiden innan pandemiutbrottet 2020, men att nedgången är tydlig. Vi ser också att huspriser historiskt har rört sig med den relationen. Det vill säga: När utbudet går upp i förhållande till omsättningen i husmarknaden så tenderat pristillväxten på villor att gå ner.
Gör vi motsvarande övning med lägenheter i Sverige så blir fallet lika tydligt, med enda skillnaden att försäljningen av lägenheter relativt utbudet inte gick upp lika mycket i samband med coronapandemin.
Det är alltså tydligt att utbudet av bostäder ökar men inte försäljningsvolymer, vilket brukar leda till svagare priser. Något som rimmar väl med rapporteringen om en svagare bostadsmarknad.
Det har gjorts flera försök att sia om vart huspriser kan vara på väg. SEBs Boprisindikator ett välkänt sådant försök. Den bygger på en undersökning som Demoskop genomför varje månad där man frågar hushållen om vart de tror att huspriserna är på väg. Problemet med indikatorn är att den inte är särskilt ledande, utan kanske t o m är något eftersläpande.
Som man kan se i grafen nedan så vänder ofta bostadspriserna före att SEBs Boprisindikator visar samma sak. Hushållens förväntningar om vart priserna är på väg verkar därför vara kraftigt påverkade av vad pristillväxten var förra månaden. Boprisindikatorn ser alltså mer ut att visa på hur huspriserna faktiskt rört sig historiskt och det finns det ju bättre indikatorer på - som Valueguards bostadsprisindex.
Naturligtvis finns det faktorer som påverkar bostadspriser och i teorin borde man kunna använda prognoser för sådana faktorer för att göra prognoser på bostadspriser. Både Riksbanken och Riksgälden har publicerat prognosmodeller som visar att ränteutvecklingen och utvecklingen i hushållens inkomster är avgörande drivare av bostadspriser.
Nedan finns exempel på sådana modeller. I korthet kan man säga att modeller som tas fram för att förklara huspriser i regel innehåller några eller samtliga av faktorerna hushållens inkomster, räntor, arbetslöshet och nybyggnation.
Tyvärr är det inte så lätt som man tror att utnyttja dessa då det är notorisk svårt att prognostisera så kallade makroekonomiska faktorer. Studier visar att till och med proffsens prognoser är nära nog irrelevanta. Dessutom påverkas faktorerna i sig av bostadspriserna. Med en sådan så kallad feedbackloop är det då extra svårt att göra prognoser. Illustrationen nedan är ett försökt att visa på hur förändringar i ekonomin och bostadspriser påverkar olika aktörers agerande, vilket i sin tur förändrar ekonomin och bostadspriserna.
Ett bevis på sambandet ovan kan vi se genom att jämföra hur tillväxten i svenska bostadspriser sett ut bredvid tillväxten i hushållens konsumtion. Grafen nedan visar hur de båda rör sig tillsammans. Det finns en urstark korrelation mellan bostadspriser och privatkonsumtion. När hushållen känner sig rika efter bostadsprisuppgångar känner de sig redo att konsumera mer. När hushållen konsumerar mer går ekonomin på högvarv och bostadspriserna går upp. Och tvärt om.
På grund av feedbackloopen samvarierar alltså bostadspriser och privatkonsumtion. Då är frågan, finns det några framåtblickande indikatorer om var hushållens konsumtion är på väg? Svaret är ja. Ett index av aktier i bolag som är beroende av hushållens konsumtion.
Vi delar upp dessa i fyra kategorier:
Grafen nedan visar vi hur försäljningen i dessa bolag förändras jämfört med förändringen i bostadspriser. Vi har förskjutit försäljningsgrafen med 12 månader för maximal följsamhet mellan de två kurvorna vilket är samma sak som att säga att försäljningen i dessa bolag förändras med viss eftersläpning efter bostadsprisförändringarna.
Aktiemarknaden brukar vara väldigt snabbt och effektiv på att prisa in ny information. Den vet hur huspriserna påverkar de här bolagen. Det är kanske inte helt överraskande då att en aktieportfölj bestående av ovan nämnda åtta bolag – vårt Stabeloindex - antyder om vart bostadspriser är på väg. Nedan illustreras sambandet mellan ”Stabeloindex” och bostadspriserna i samma graf.
Baserat på indexets utveckling kan vi ge en prognos för att svenska bostadsprispunkter för maj och juni. Prognosen sträcker sig ett par månader in i framtiden och kräver inte att vi måste göra antaganden om olika makrofaktorer. Den funkar också bättre än andra prognoser som ibland sägs vara ledande men visar sig vara följande. Nedan visar vi Valueguards svenska bostadsprisindex med prognos baserat på Stabeloindex tillagd på slutet.
Vill man mäta rådande aktivitet i marknaden kan man alltså se på utbud av bostäder i förhållande till faktiska transaktioner. Som vi visat ovan så ger det en känsla för den allmänna temperaturen och ger ofta viss vägledning för de kommande månaderna.
Vill man ha någon form av ytterligare framåtblickande prognos, som inte bara är en spekulation om vart räntor och hushållens inkomster ska ta vägen, kan man från och med nu följa Stabeloindex, som vi kommer publicera månatligen.
För Juni 2022 visar Stabeloindex att huspristillväxten som i april var 6% jämfört med året innan snart ska vara närmare 2%. Det motsvarar också ett bostadsprisfall på ca 3% jämfört med toppen i februari 2022.
Det är värt att avsluta med att påpeka det självklara: Huspriser går upp och ner, vilket de alltid har gjort. Om du inte just för tillfället ska köpa eller sälja spelar det inte så stor roll. Det viktiga är att man har en skuldsättning som man kan bära och att man inte betalar onödigt mycket för sina bolån.
Du är alltid välkommen att vända dig till Stabelo för ett enkelt och prisvärt bolån. Bolån ska inte behöva vara lika krångligt som att förutspå vart huspriserna ska ta vägen 😉.