Boprisindikatorn

Så fungerar Stabelos boprisindikator

Stabelos boprisindikator baseras på en aktieportfölj bestående av aktier i tio bolag vars affärer är beroende av svensk privatkonsumtion. Privatkonsumtionen, som dessa bolag är beroende av, korrelerar kraftigt med bostadspriser. Eftersom aktiemarknaden är väldigt framåtblickande och mer likvid än bostadsmarknaden så kommer oftast prisindikationerna tidigare i aktiemarknaden än i bostadsmarknaden. Därför har ”boprisportföljen” historiskt indikerat bottnar och toppar i bostadsmarknaden med en till fyra månaders framförhållning. Läs mer om filosofin bakom Stabelos boprisindikator längre ner.

Bostadspriser och privatkonsumtion korrelerar med varandra, dels därför att hushållen känner sig rika när värdet på deras bostäder går upp och dels för att både bostadspriser och hushållens konsumtionsvilja påverkas av samma externa faktorer. Exakt hur de ekonomiska faktorerna påverkar varandra är knepigt att beskriva i detalj men vi har försökt att göra en förenklad bild nedan.

I korthet kan man säga att glada hushåll som tror på framtiden konsumerar mer vilket ger glada företag som investerar mer. Det skapar i sin tur lägre arbetslöshet och glada hushåll. Detta visar på att ekonomin i regel befinner sig på väg upp eller på väg ner i en positiv respektive negativ spiral. Var man befinner sig i den spiralen påverkar också inflation och därmed räntenivå. Vilket i sin tur påverkar spiralen tillbaka. Som ni hör. Ett ganska invecklat system.

Att dessa faktorer ger ett starkt samband mellan privatkonsumtion och huspriser är tydligt om man tittar på historien hela vägen tillbaka till början av nittiotalet. Det är egentligen bara under covid-epidemin som privatkonsumtion och huspriser gick åt olika håll. Troligen p.g.a. att nedstängningar gjorde det svårt för hushållen att konsumera i vanlig takt samtidigt som dramatiska och unika centralbanksstimulanser eldade på bostadspriserna.

Givet den starka korrelationen mellan privatkonsumtion och bostadspriser så har vi på Stabelo skapat ett index bestående av nedan tio bolag som alla i hög grad är beroende av svensk privatkonsumtion. Det är allt från detaljhandel och fjällsemesterleverantörer, till sällanköpsvaror som bilar och husbilar, kök och rena bostadstillverkare.

Om man skapar ett index av dessa bolags försäljning och jämför med bostadspristillväxt kan vi konstatera att indexet korrelerar kraftigt med bostadspriser.

Aktier tenderar att över tid utvecklas som vinst per aktie i bolagen och vinsttillväxten är starkt kopplad till företagens försäljning. Aktieanalytiker och fondförvaltare lägger därför mycket energi på att försöka förutsäga försäljningsutvecklingen och titta så långt in i framtiden man kan.

När marknadens samlade bild av framtidsutsikterna förändras så syns det i aktiekurserna. Eftersom så mycket energi läggs på att förstå vart marknaden är på väg och aktiepriser noteras i realtid, till skillnad från bostadsprisindex som brukar uppdateras månatligen och ofta publiceras flera veckor efter det senaste månadsskiftet, så kan det löna sig att titta på vilka signaler som just aktiemarknaden sänder.

Nedan illustration visar med vilken framförhållning aktiemarknaden historiskt har vänt jämfört med bostadsmarknaden och sammanfattar väl varför Stabelo anser att det är en indikator värd att följa. Notera gärna att nedan ledande indikator (dvs förändringen i boprisindexet) baseras på värdet på boprisportföljen i slutet av månaden. I den händelse värdet på boprisportföljen har vänt upp eller ner i början eller mitten av månaden får man alltså i praktiken vändningssignalen tidigare än vad exemplen nedan indikerar.