När du köper en bostadsrätt blir du medlem i bostadsrättsföreningen och du köper rätten att använda lägenheten och äger den egentligen inte. Föreningens ekonomi blir till viss del en del av din ekonomi – om det går dåligt för föreningen kan de behöva höja din avgift och det kan även minska värdet på din lägenhet vid en eventuell försäljning. Det är av en många anledningar till att det är viktigt att granska bostadsrättsföreningens ekonomi.
Låg ränta över tid utan förhandling
Enkelt, digitalt och utan helkundskrav
25 000 nöjda kunder
Från och med räkenskapsåret 2023 får bostadsrättsföreningarna nya krav på sig. De nya kraven gäller de årsredovisningar som ska lämnas 2024. Syftet med de nya kraven ska göra det lättare för medlemmar och bostadsrättsköpare att förstå sig på bostadsrättsföreningens ekonomi.
Nedan bostadsrättsföreningarnas nya krav gällande årsredovisning:
Bostadsrättsföreningen är en äkta eller oäkta förening.
Äkta är att föredra
Bostadsrättsföreningen har äganderätt eller tomträtt samt uppgifter om avtalets löptid och avgäld.
Äkta är att föredra
Bostadsrättsföreningens fastighet eller tomträtt är en del i en samfällighet samt vad det gäller.
Läs på vad samfälligheten avser
Avgift per kvadratmeter
500 – 800 kr/kvm är en vanlig siffra och över 1 000 kr/kvm är högt
Årsavgifternas andel i procent av totala intäkter
Högt procent tyder på mindre hyresintäkter
Skuldsättning per kvadratmeter
0 – 5 000 kr är lågt, 5 000 – 8 000 kr är bra och över 15 000 kr är högt
Sparande per kvadratmeter
Över 200 kr/kvm är en bra siffra och under 120 kr/kvm är lågt
Räntekänslighet
0 – 5 % är vanliga siffror och över 10 % är högt
Energikostnad per kvadratmeter
200 kr/kvm är en normal siffra
Föreningarna ska på sikt ha en fyraårsöversikt med alla nyckeltal men nu i år är det endast 2023 års nyckeltal som behöver redovisas, nästa år redovisas 2023 och 2024 års nyckeltal och så vidare. På sikt kommer det alltså också gå att inte bara jämföra mellan föreningar utan också se hur ekonomi utvecklats över tid. Så här skulle det kunna se ut i årsredovisningen:
Vår boendeekonom Julia går igenom hur du enkelt kan granska föreningen.
Börja med att se över hur många lägenheter det är i föreningen. Om det är färre än 10 lägenheter anses det vara en liten förening. Att köpa en lägenhet i en mindre förening innebär en högre risk av flera anledningar. Om föreningen är liten ska färre dela på kostnaderna för underhåll och andra utgifter. Det är också vanligt att långivare inte beviljar bolån till bostäder i små föreningar.
En tumregel är att allt under 5 000 kr per kvadratmeter är bra. Är skulden över 10 000 kr per kvadratmeter så bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög. Om bostadsrättsföreningen har stora lån kan du till exempel titta om de har gjort alla större renoveringar och då tagit upp mer lån. Det är också vanligt att nya föreningar, antingen nyproducerade eller nyligen ombildade har en hög skuldsättning.
Se över vad föreningens avgift per kvadratmeter är. En låg avgift kan betyda att föreningen har låga driftkostnader, är lågt belånade och har en god ekonomi vilket allt är positivt för dig som medlem. Det kan också betyda att föreningen har valt att inte amortera, inte sparar tillräckligt till kommande renoveringar eller inte tagit höjd för högre ränteläge.
Det är av intresse att förstå vad för renoveringar som nyligen skett och vilka renoveringar som är planerade i bostadsrättsföreningen. Om föreningen har många stora renoveringar bakom sig kan en högre skuldsättning vara mer accepterad. Om föreningen däremot har stora renoveringar framför sig kan de behöva ta upp nya lån vilket höjer skuldsättningen och troligtvis även månadsavgiften.
De allra flesta bostadsrättsföreningar är äkta. En förening klassas som en oäkta bostadsrättsförening om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från till exempel hyreslägenheter, hyreslokaler eller månadsavgifter från juridiska personer. Det kan skilja sig från år till år om föreningen klassas som oäkta eller inte.
Det är skattemässiga skillnader på att ha ägande i en äkta eller oäkta bostadsrättsförening. I en oäkta bostadsrättsförening kan du i vissa fall få en lägre eller ingen månadsavgift och du kan då bli förmånsbeskattad för detta. Om du har en bostad i en oäkta förening kommer du även att betala högre vinstskatt, 30 % i en oäkta förening och 22 % i en äkta. Du kan i regel heller inte göra uppskov på skatten i en oäkta förening.
Du kan även ha en lägre månadsavgift i en oäkta bostadsrättsförening men kan då bli förmånsbeskattad för det. Om du till exempel betalar 6 000 kr i avgift per månad men marknadshyran för liknande bostad är 10 000 kr blir du förmånsbeskattad för 9 000 kr per år.
Många bostadsrättsföreningar äger inte marken huset står på utan i stället har de tomträtt vilket betyder att de hyr den av kommunen. Om kommunen höjer hyran kan det påverka din avgift och föreningens ekonomi. I vissa fall överväger föreningen att köpa loss tomten men kommer då troligtvis att behöva ta upp nya lån vilket såklart höjer räntekostnaderna och skuldsättningen i föreningen.
En underhållsplan för bostadsrättsförening hjälper till att planera och budgetera kommande underhåll av fastigheten. Genom att ha en tydlig plan för åtgärder som takrenovering, fasadmålning eller uppdatering av värmesystem, blir det enklare att undvika oväntade kostnader och hålla fastigheten i gott skick över tid.
Vanliga delar som ingår i bostadsrättsföreningens underhållsplan:
- Tak och fasader
- Värme- och vattensystem
- Trapphus och hissar
En bostadsrättsförenings underhållsplan sträcker sig oftast över 30–50 år och ger en översikt av föreningens underhållsbehov. Den tas ofta fram med hjälp av en teknisk expert men bör uppdateras årligen för att spegla fastighetens aktuella skick. Styrelsen kan bidra med information om tidigare åtgärder och underhåll.
Ta gärna en titt i föreningens underhållsplan och fundera: behöver taket läggas om snart eller fönstren bytas? Är det kanske dags för ett stambyte? Sådana stora renoveringar är kostsamma och kan innebära att föreningen behöver ta nya lån. Det kan i sin tur leda till högre avgifter för dig som boende och en ökad belåningsgrad för föreningen. Om föreningen redan har höga lån kan det vara en risk, men om belåningen är låg brukar det inte ställa till några större problem.
Har du tittat på denna information har du troligtvis fått dig en ganska bra helhetsbild av föreningen. Om du har frågor du inte hittar svar på i föreningens årsredovisning eller stadgar kan du alltid kontakta styrelsen eller fråga din mäklare om hjälp.
Tips!
Läs mer om att köpa bostadsrätt och vad som är viktigt att tänka på
Vi hjälper dig med bolånet när du köper bostad. Ansök helt digitalt och få svar direkt.
Lär dig mer om vad som är viktigt att tänka på när du ska köpa en bostadsrätt.
Lär dig mer om för- och nackdelarna när du väljer om du ska köpa eller sälja först.
