Om du säljer en bostad med vinst behöver du betala vinstskatt. Om du ska köpa en ny bostad och vill använda vinsten till den nya bostaden kan du begära uppskov, alltså skjuta fram vinstskatten och betala den längre fram. 2021 slopades uppskovsräntan vilket gör det fördelaktigt att ansöka om uppskov nu.

Hur ansöker jag om uppskov?

Du ansöker om uppskov året efter att du sålt din bostad i samband med att du deklarerar. Deklarationshjälp ingår ofta i mäklararvodet så du kan be din mäklare om hjälp.

Om du har sålt en bostadsrätt ska bostadsrättsföreningen skicka en kontrolluppgift till Skatteverket och du kan då använda den informationen när du räknar fram din vinst eller förlust. Du redovisar sedan vinsten på en K6-blankett.  

Om du har sålt en fastighet skickas inga kontrolluppgifter utan du behöver själv räkna ut vinsten och redovisa den på en K5-blankett.

Vad kostar uppskov?

Tidigare fanns det en så kallad uppskovsränta som uppgick till cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppen. Räntan för uppskov togs bort 2021 både för nya och gamla uppskov och det är nu kostnadsfritt.

Uppskov om du köper en dyrare bostad

Om du köper en dyrare bostad kan du göra uppskov på hela din vinst.

Räkneexempel uppskov vid köp av dyrare bostad
‍Du är ensam ägare och köpte din bostad för 2 500 000 kr. Du sålde sedan bostaden för 3 000 000 kr och gjorde en vinst på 500 000 kr. Du betalade 50 000 kr i mäklararvode och har inte gjort några förbättringar i bostaden. Din vinst blir då 450 000 kr. Du köpte din nya bostad för 4 00 000 kr, alltså dyrare, och får därför göra uppskov på hela din vinst.  

Uppskov om du köper en billigare bostad

Om du köper en bostad som är billigare än den bostad du säljer kan du inte få uppskov på hela din vinst. Du får då uppskov med så stor del av vinsten som inköpspriset är i förhållande till försäljningspriset. Så här räknar du ut hur stort uppskov du får göra: Vinsten x pris på ny bostad / försäljningspris på såld bostad - försäljningsutgifterna.

‍Räkneexempel uppskov vid köp av billigare bostad
‍Vi använder samma uppgifter som i räkneexemplet ovan: du är ensam ägare och köpte din bostad för 2 500 000 kr. Du sålde sedan bostaden för 3 000 000 kr och gjorde en vinst på 500 000 kr. Du betalade 50 000 kr i mäklararvode och har inte gjort några förbättringar i bostaden. Din vinst blir då 500 000 kr. Du köpte din nya bostad för 2 000 000 kr, alltså billigare.  

Du räknar ut hur mycket du kan få uppskov genom att ta vinsten 450 000 kr gånger priset på nya bostaden 2 000 000 kr och därefter dividera med försäljningspriset 3 000 000 kr minus försäljningsutgifterna 50 000 kr.  

(450 000 kr x 2 000 000 kr) / (3 000 000 kr – 50 000 kr) = 305 084 kr

Vad krävs för att få uppskov?

Uppskov innebär att du skjuter upp att betala vinstskatt. Det finns vissa villkor som behöver vara uppfyllda för att du ska kunna få uppskov:

Se filmen om uppskov

Stabelos boendeekonom Julia berättar om vad du ska tänka på kring uppskov.

Kan jag få uppskov om jag säljer bostadsrätt i oäkta förening?

Om bostaden du säljer är i en oäkta bostadsrättsförening så har du inte möjlighet att få uppskov. En förening klassas som en oäkta förening om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från till exempel hyreslägenheter, hyreslokaler eller månadsavgifter från juridiska personer. Det kan skilja sig från år till år om föreningen klassas som oäkta eller inte. Vinstskatten för bostad i oäkta förening uppgår till 25 procent, till skillnad från skatten i en äkta förening som uppgår till 22 procent.

Kan jag få uppskov när jag säljer ett fritidshus?

Du kan inte få uppskov om du säljer ett fritidshus. För att kunna få uppskov behöver den bostad du säljer vara din permanenta bostad där du bott under en längre tid.

Fördelar med uppskov

Den främsta fördelen med uppskov är att du får mer pengar att köpa för eftersom du inte direkt behöver betala skatt när du säljer bostaden. Du skjuter upp skatten framåt vilket gör det lättare att flytta mellan olika bostäder.

I stället för att betala skatt direkt när du säljer en bostad kan du skjuta upp skatten och använda de pengarna för att köpa en ny bostad. Det innebär att du behöver ta ett mindre lån och betala mindre i ränta.

Nackdelar med uppskov

Eftersom det inte är någon uppskovsränta på uppskov nu så finns det egentligen inga nackdelar med att uppskov. Vad som är viktigt att notera är dock att du kommer behöva betala den i framtiden och om du säljer din bostad utan att köpa en ny kommer du att behöva betala hela. Dessutom måste du tänka på att skatten på det uppskovsbeloppet beror på de gällande lagarna, vilka kan ändras över tid. Skulle det beslutas om att uppskovsräntan ska införas igen så kommer du behöva betala den i framtiden.

Preliminärt och slutgiltigt uppskov

Beroende på när du köper din nya bostad i förhållande till din försäljning av din tidigare bostad så får du ett preliminärt uppskov eller ett slutgiltigt uppskov.

‍Preliminärt uppskov
‍Om du köper inte köper din nya bostad samma år som du sålt din befintliga bostad så kommer du att få ett preliminärt uppskov. Det beror på att ditt uppskovsbelopp är ett skattegrundat belopp och det kan inte fastställas innan köpet är genomfört. Uppskovet är preliminärt ett år och kan deklareras året efter. Preliminärt uppskov uppgår alltid till hela vinsten, alltså takbeloppet.
 
Preliminärt uppskov uppstår även om köp och försäljning sker samma år, men inflytt i den nya bostaden sker efter 3 maj året efter.  

‍Slutgiltigt uppskov
‍Förutsatt att köpet av nya bostaden och försäljningen av befintliga bostaden sker samma år så uppstår slutgiltigt uppskov. Beloppet tas upp i deklarationen året efter och blir då slutgiltigt. Det är förutsatt att inflyttningsdatum är senast 2 maj året efter.  

Återföring av uppskov

Att återföra uppskovet innebär att den skattepliktiga vinsten tas upp i deklarationen och beskattas. Det sker vanligen när ersättningsbostaden (den bostad du köpte i samband med uppskovet) säljs. Om ersättningsbostaden säljs med förlust går det att kvitta förlusten mot det befintliga uppskovsbeloppet. Om du köper ytterligare en ny bostad kan du få uppskov på nytt om kraven för uppskov är uppfyllda.  

När du gör en återföring av uppskov betalar du 22 % i skatt på det belopp du återför. Exempel: du återför 100 000 kr av ditt uppskov. Då blir din skatt 22 000 kr.  

Frivillig återföring av uppskov

Det går även att frivilligt återföra uppskov trots att ersättningsbostaden inte sålts. Du kan välja om du vill återföra (betala skatt på) hela eller delar av ditt uppskovsbelopp. Du gör återföringen av uppskov i deklarationen och måste minst återföra 20 000 kr, eller hela beloppet om det är lägre än 20 000 kronor.  

Läs mer om vinstskatt.