Undersökningsplikten är en stor del av att köpa en bostadsrätt eller ett hus. Som köpare är det viktigt att veta vad som ingår i undersökningsplikten. Att brista i sin undersökningsplikt kan resultera i att du köper en bostad och efteråt upptäcker stora fel och då inte får någon ersättning för det.

Om Stabelos Bolån

Låg ränta över tid utan förhandling

Enkelt, digitalt och utan helkundskrav

25 000 nöjda kunder

Undersökningsplikt - köparens roll

Köparens roll i undersökningsplikten är att noggrant undersöka bostaden. Undersökningsplikten är ett stort ansvar och innebär att köparen måste granska bostaden med noggrannhet. Detta inkluderar att använda sina sinnen – syn, lukt, hörsel och känsel – för att upptäcka eventuella fel och brister. Köparen ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning.  

Du kan välja om du vill göra undersökningen själv eller om du vill kontakta en besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Generellt så brukar man vanligen kontrollera en bostadsrätt själv och ta in en besiktningsman för att kontrollera ett hus. Läs mer om överlåtelsebesiktning.  

Undersökningsplikten för köparen är omfattande. När du undersöker bostaden så kan du spola i kranar och toaletter, testa lampknappar och inspektera ytskiktet på väggar och golv. Särskilt bör du vara uppmärksam på eventuella fuktskador i kök och badrum.  

I köket bör du leta efter tecken på läckage under diskbänken, medan du i badrummet bör kontrollera golvfallet och installationerna för vatten och avlopp. De fel du skulle kunna upptäcka på visningen är ditt ansvar men det finns också dolda fel som faller på säljaren om de upptäcks. För att kunna hävda att du har hittat ett så kallat "dolt fel" finns det vissa krav.  

1. Krav dolda fel
2. Felet fanns vid köpet
3. Du hade inte kunnat upptäcka felet vid en noggrann inspektion
4. Felet är av en sådan natur att du inte kunde förvänta dig det, med hänsyn till bostadens ålder och skick.

Det är viktigt att förstå att du har en begränsad tidsram för att upptäcka eventuella fel. I en bostadsrätt har du två år på dig att upptäcka fel, medan det i en villa eller fastighet är tio år. Därför är det viktigt att vara noggrann och agera snabbt om du misstänker något fel.

Undersökningsplikt och mäklarens roll

Mäklaren är ansvarig för att informera dig som köpare om undersökningsplikten och vad den innebär. Informationen om undersökningsplikten ska lämnas skriftligt och i god tid innan kontraktsskrivningen. Den kan exempelvis finnas i objektsbeskrivningen. Mäklaren bör också uppmuntra dig att själv undersöka bostaden eller föreslå att du anlitar en besiktningsman.

Besiktningen ska ske innan kontraktsskrivningen. Om det inte är möjligt bör mäklaren föreslå en besiktningsklausul, som ger dig rätt att häva köpet om du upptäcker fel i samband med besiktningen. Mäklaren har inte skyldighet att besikta bostaden eller göra en noggrann undersökning av den.  

Säljarens roll i undersökningsplikten

Säljaren har ingen undersökningsplikt men har däremot en upplysningsplikt gentemot köparen. Det innebär att säljaren måste lämna information om bostaden som kan vara relevant för köparen. Säljaren bör uppmärksammas på vikten av att beskriva bostaden korrekt och ärligt.
Läs mer om upplysningsplikt

Säljaren är också ansvarig för att informera om eventuella planerade renoveringar eller höjda avgifter i bostadsrättsföreningen om sådana uppgifter kan påverka köparens beslut.  Säljaren ansvarar för så kallade dolda fel som nämnts ovan.  

Undersökningsplikt för bostadsrätt

Undersökningsplikten när du köper en bostadsrätt gäller i princip samma sak som vid köp av hus. Du måste själv undersöka bostadsrätten noggrant och inte bara förlita dig på säljarens eller mäklarens information. Det inkluderar att gå igenom föreningens stadgar och årsredovisning för att få en uppfattning om föreningens ekonomiska hälsa och eventuella planer.

När du köper en bostadsrätt och är osäker på hur du fullföljer din undersökningsplikt så kan du ta hjälp av en besiktningsman. Besiktningsmannen hjälper dig då att undersöka bostaden. Det är du som köpare som betalar för en eventuell besiktning.

Undersökningsplikt vid köp av hus

När du köper av ett hus är kraven på undersökningsplikten mer omfattande. Undersökningsplikten omfattar alla husets delar och funktioner. Det inkluderar också svårtillgängliga utrymmen som vindsutrymmen och krypgrunder.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador, rötskador, skador på VVS-anläggningar, sprickbildningar i fasaden och grundmur samt skorstensstock. Om du upptäcker fel eller tecken på fel måste du vidta mer omfattande åtgärder för att uppfylla din undersökningsplikt.

Eftersom undersökningsplikten för hus är mer omfattande så är det en god idé att anlita en besiktningsman för att få en överlåtelsebesiktning. Läs mer om överlåtelsebesiktning.  

Tänk på att även om du anlitar en besiktningsman, är det fortfarande din skyldighet att göra en egen grundläggande undersökning av huset. Så se till att du är väl förberedd och informerad innan du går vidare med ett köp.